Sie leben in München und haben gerade eine Wohnung in Luzern geerbt. Oder Sie interessieren sich für ein Ferienhaus im Berner Oberland. Erste Frage: Was ist das überhaupt wert? Zweite Frage: Muss ich dafür wirklich in die Schweiz fahren? Die kurze Antwort: Nein. Nicht mehr.
- Online-Schätzung dauert rund 3 Minuten – basierend auf 70 Bewertungskriterien
- 3 Methoden stehen zur Wahl: hedonisch (Bankstandard), vergleichend, Substanzwert
- Preise schwanken erheblich: CHF 995’000 in Bern bis CHF 1’620’000 in Zürich
- Grenzen kennen: Atypische Objekte und versteckte Mängel erfordern immer einen Vor-Ort-Termin
Warum eine Fernbewertung für Schweizer Immobilien heute möglich ist
Vor zehn Jahren hätte ich Ihnen gesagt: Ohne Besichtigung geht nichts. Heute sage ich: Die Datenqualität hat alles verändert. Die grossen Schweizer Hypothekarinstitute speisen ihre Transaktionsdaten in zentrale Pools ein. Das Ergebnis? Eine Datenbasis, die so präzise ist, dass Banken ihre Kreditentscheide darauf stützen.
8’000 Transaktionen
Durchschnittliche Anzahl Verkäufe pro Quartal im Schweizer Wohnimmobilienpreisindex
Gemäss Bundesamt für Statistik fliessen Daten der 28 grössten Schweizer Hypothekarinstitute in diese Berechnungen ein. Das ist keine Stichprobe. Das ist der Markt. Für Einfamilienhäuser verzeichnete der Index im 3. Quartal 2025 einen Anstieg von 1,5 Prozent, bei Eigentumswohnungen lag er bei 0,1 Prozent.
Was bedeutet das für Sie als Eigentümer oder Käufer aus Deutschland? Sie können heute eine kostenlose Online-Immobilienbewertung durchführen lassen, die auf denselben Datenquellen basiert wie die Schätzung Ihrer Hausbank. Das war vor fünf Jahren undenkbar.
Warum Schweizer Daten besonders zuverlässig sind: Im Gegensatz zu vielen Ländern erfassen Schweizer Banken nicht nur Angebotspreise, sondern tatsächlich abgeschlossene Verkäufe. Die Differenz kann 10-15% betragen.
Die drei Methoden zur Online-Immobilienbewertung in der Schweiz
Stellen Sie sich drei Experten vor, die dieselbe Wohnung bewerten. Der Banker schaut auf Statistiken, der Makler auf aktuelle Angebote, der Architekt auf Bausubstanz. Alle drei haben recht – auf ihre Weise. Online-Tools kombinieren diese Perspektiven, aber Sie sollten verstehen, was dahintersteckt.
Hedonische Bewertung: Was Banken nutzen
Die hedonische Methode ist der Goldstandard. Laut UBS-Bewertungsmodell werden dabei etwa 70 Kriterien erhoben: 20 betreffen die Immobilie selbst (Wohnfläche, Zimmer, Baujahr), 50 den Standort (ÖV-Anbindung, Schulen, Luftqualität). Ein Algorithmus vergleicht Ihr Objekt mit Tausenden ähnlicher Verkäufe.
Die hedonische Bewertung funktioniert am besten bei Standardobjekten. Eine 4-Zimmer-Wohnung in Zürich-Oerlikon? Kein Problem. Ein umgebautes Bauernhaus im Emmental? Schwieriger. Die Methode wurde 1999 von Wüest Partner und UBS entwickelt und ist heute der Industriestandard.
Vergleichende Marktanalyse: Der Makler-Blick
Hier kommt der menschliche Faktor ins Spiel. Ein lokaler Makler schaut sich an, was gerade in Ihrer Strasse inseriert ist und zu welchen Preisen vergleichbare Objekte kürzlich verkauft wurden. Der Vorteil: Er kennt Nuancen, die kein Algorithmus erfasst. Die Nachbarschaft kippt? Der Makler weiss es.
In meiner Beratungspraxis empfehle ich oft: Starten Sie mit der Online-Schätzung, und lassen Sie dann einen lokalen Experten drüberschauen. Das kostet oft nichts und bringt eine zweite Perspektive.
Substanzwert: Wenn das Grundstück mehr zählt als das Haus
Die Substanzwertmethode berechnet: Neuwert minus Abnutzung plus Grundstückswert. Klingt logisch, hat aber einen Haken: Sie ignoriert Angebot und Nachfrage völlig. Ein renovierungsbedürftiges Haus auf einem Grundstück mit Baureserven kann so unterschätzt werden.
Was viele unterschätzen: In der Schweiz kann das Entwicklungspotenzial eines Grundstücks den Gebäudewert übersteigen. Gute Online-Tools erkennen das automatisch.
| Methode | Funktionsweise | Genauigkeit | Ideal für | Grenzen |
|---|---|---|---|---|
| Hedonisch | Statistischer Vergleich mit Tausenden Transaktionen | Hoch bei Standardobjekten | Wohnungen, EFH in urbanen Gebieten | Atypische Objekte, Luxussegment |
| Vergleichend | Manuelle Analyse aktueller Angebote und Verkäufe | Mittel bis hoch | Lokale Besonderheiten, Nischenmärkte | Abhängig von Makler-Expertise |
| Substanzwert | Neuwert minus Abnutzung plus Grundstück | Niedrig bis mittel | Neubauten, Versicherungsfälle | Ignoriert Marktdynamik |
So funktioniert die Online-Schätzung: Ablauf und benötigte Daten
Ich erinnere mich an eine Kundin – Monika, 58, Unternehmerin aus Stuttgart. Sie hatte eine Wohnung in Luzern geerbt und wollte wissen, was sie wert ist. Lokale Makler verlangten CHF 2’500 und mehr für ein Gutachten. Sie fragte mich: Geht das nicht einfacher?
Die Antwort: Ja. Eine Online-Schätzung dauert etwa 3 Minuten. Sie geben die Grunddaten ein, der Algorithmus vergleicht mit der Datenbasis von IAZI, die rund 80 Prozent aller Schweizer Immobilientransaktionen abdeckt. Wenige Minuten später haben Sie eine fundierte Ersteinschätzung.
Typischer Ablauf einer Fernbewertung
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Tag 1: Dateneingabe
Adresse, Grösse, Baujahr, Zimmeranzahl eingeben. Dauer: 3-5 Minuten.
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Tag 1-2: Bewertungsbericht
Detaillierter Report per E-Mail mit Preisschätzung und Marktanalyse.
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Tag 3-7: Expertenberatung (optional)
Telefonische Rücksprache mit lokalem Makler zur Verfeinerung.
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Tag 7-14: Vor-Ort-Termin (bei Bedarf)
Kostenlose Besichtigung durch lokalen Experten bei komplexen Fällen.
Ein Fehler, den ich immer wieder sehe: Deutsche Interessenten schätzen Schweizer Preise anhand deutscher Immobilienportale ein. In meiner Beratungspraxis in der Grenzregion beobachte ich dabei Abweichungen von 15 bis 25 Prozent zum tatsächlichen Marktwert. Diese Beobachtung ist auf meine Tätigkeit begrenzt und kann je nach Kanton und Objekttyp variieren.
Ihre Daten-Checkliste für die Online-Schätzung
- Vollständige Adresse inklusive Postleitzahl
- Baujahr oder geschätztes Alter der Immobilie
- Wohnfläche in Quadratmetern
- Grundstücksfläche (bei Häusern)
- Anzahl Zimmer
- Renovierungen der letzten 10 Jahre (Heizung, Bad, Küche)
- Allgemeiner Zustand (gepflegt, renovierungsbedürftig, saniert)
- Besonderheiten (Aussicht, Lärm, bekannte Mängel)
Preisunterschiede nach Kanton: Was Sie wissen müssen
Soyons clairs: Der Unterschied zwischen den Kantonen ist gewaltig. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet in Bern knapp eine Million Franken. In Zürich? Über 1,6 Millionen. Das sind 60 Prozent mehr – für ein vergleichbares Objekt.
Die Analyse UBS Real Estate zeigt: Die Eigenheimpreise stiegen im 4. Quartal 2025 um 4,1 Prozent im Vorjahresvergleich. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index kletterte von 0,27 auf 0,48 Punkte – ein Signal für steigende Überhitzungsrisiken, aber noch im moderaten Bereich.
| Kanton | Durchschnittspreis Haus | Entwicklung 1 Jahr |
|---|---|---|
| Zürich | CHF 1’620’000 | +1,1% |
| Luzern | CHF 1’542’500 | +1,7% |
| Aargau | CHF 1’200’000 | +1,7% |
| Thurgau | CHF 1’180’000 | +2,6% |
| St. Gallen | CHF 1’100’000 | +2,8% |
| Bern | CHF 995’000 | +1,7% |
Was diese Zahlen nicht zeigen: die Mikrolage. Innerhalb eines Kantons können die Preise um 40 Prozent schwanken. Ein Haus am Zürichsee kostet das Doppelte eines vergleichbaren Objekts im Zürcher Weinland. Die kantonalen Unterschiede sind nur der Anfang.
Interessant für Erben und Investoren: Der Kanton Zürich hat seine Bewertungsrichtlinien 2026 angepasst. Die Altersentwertung steigt auf maximal 40 Prozent (bisher 30 Prozent). Das kann die steuerliche Bewertung Ihrer Liegenschaft beeinflussen.
Wann eine Fernbewertung nicht ausreicht: Bei Objekten unter Denkmalschutz, mit umfangreichen versteckten Mängeln oder atypischer Bauweise (Minergie-Spezial, Architektenhäuser) sollten Sie immer einen lokalen Experten hinzuziehen. Die Online-Schätzung liefert hier nur einen groben Anhaltspunkt.
Was Sie jetzt tun können
Wenn Sie nur eine Sache aus diesem Artikel mitnehmen: Starten Sie mit einer kostenlosen Online-Schätzung. Sie haben in drei Minuten einen ersten Anhaltspunkt – und können dann entscheiden, ob Sie tiefer einsteigen wollen.
Meine Empfehlung: Kombinieren Sie die Online-Bewertung mit einem Telefonat mit einem lokalen Makler. Viele bieten das kostenlos an. So bekommen Sie die Datenqualität des Algorithmus plus das Bauchgefühl des Profis.
Und falls Sie sich fragen, ob der ganze Aufwand lohnt: Bei Objekten im Wert von CHF 1 Million macht ein Bewertungsfehler von 10 Prozent schnell CHF 100’000 aus. Das ist der Gegenwert eines Kleinwagens.
Häufige Fragen zur Online-Immobilienbewertung in der Schweiz
Wie genau sind Online-Immobilienbewertungen für die Schweiz?
Bei Standardobjekten (Wohnungen, Einfamilienhäuser in städtischen Gebieten) liegt die Genauigkeit typischerweise bei plus/minus 5-10 Prozent. Bei atypischen Objekten oder in ländlichen Regionen mit wenig Vergleichsdaten kann die Abweichung grösser sein.
Welche Daten benötige ich für eine Fernbewertung?
Minimal: Adresse, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr. Für präzisere Ergebnisse: Grundstücksgrösse, durchgeführte Renovierungen, Zustand der Immobilie, bekannte Besonderheiten (Aussicht, Lärmbelastung).
Kostet die Online-Schätzung etwas?
Viele Anbieter bieten eine Erstschätzung kostenlos an. Detaillierte Gutachten von spezialisierten Firmen kosten ab CHF 450 für Einfamilienhäuser und Wohnungen.
Kann ich als Deutscher eine Schweizer Immobilie bewerten lassen?
Ja, ohne Einschränkungen. Die Online-Tools sind standortunabhängig nutzbar. Für eine Vor-Ort-Besichtigung vermitteln die meisten Plattformen lokale Experten in der Schweiz.
Wann sollte ich doch einen Gutachter vor Ort beauftragen?
Bei Verkaufsabsicht, bei Erbschaftsstreitigkeiten, bei atypischen Objekten (Denkmalschutz, ungewöhnliche Bauweise), bei Verdacht auf versteckte Mängel oder wenn Sie eine bankverbindliche Schätzung für eine Hypothek benötigen.
Grenzen der Online-Schätzung
Dieser Inhalt dient ausschliesslich Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Online-Bewertungen ersetzen keine professionelle Vor-Ort-Begutachtung für den Verkauf. Kantonale Besonderheiten und lokale Mikrolagen können nur bedingt erfasst werden. Bei atypischen Immobilien ist die Genauigkeit eingeschränkt. Konsultieren Sie einen lokalen Immobilienmakler oder zertifizierten Gutachter in der Schweiz für verbindliche Entscheidungen.